БОЛЬШАЯ СТРОЙКА

БИЗНЕС: круглый стол

Соведущий — Лев Владов,
челябинский урбанист

Евгений Дорохов

Евгений Дорохов

Управляющий Строительного Инвестиционного холдинга

Андрей Аликин

Андрей Аликин

управляющий СК «ЭкоСити»

Борис Исмаилов

Борис Исмаилов

управляющий ООО «Новые горизонты»

Сергей Серсков

Сергей Серсков

коммерческий директор СК «НИКС»

Вероника Новоселецкая

Вероника Новоселецкая

начальник агентства недвижимости ЮУ КЖСИ

Михаил Демаков

Михаил Демаков

заместитель генерального директора ЮУ КЖСИ

Журнал «Миссия» пригласил руководителей ведущих строительных компаний Челябинска на круглый стол, чтобы обсудить ключевые проблемы современной застройки мегаполиса и качественное изменение городской среды.

«Миссия»: Город прирастает закрытыми жилыми комплексами. В чем, на ваш взгляд, основные преимущества и подводные камни такого формата городской застройки?

Евгений Дорохов: Люди становятся более требовательными к новому жилью, как и ко всем материальным ценностям. Раньше покупали «Жигули» — и это был праздник, сейчас выезжают из салона на новой иномарке — и это воспринимается как обыденность. Требования покупателя к новой квартире возрастают, и, на мой взгляд, современные закрытые жилые комплексы наиболее полно отвечают главным из этих требований.

Помимо закрытой территории как главного предпочтения, рынку требуются и современные архитектурные решения, особенно если это жилье бизнес-класса. Воткнуть «панельки» в площадку и огородить со всех сторон — это не вариант. Следующий момент: возрастают требования к материалу, из которого построен дом, к его экологичности, прочности, надежности. Третье — дом должен обладать современными качественными характеристиками: от высоты потолков в квартирах до класса лифтов. Четвертое — благоустроенная территории и комфортные места общего пользования. Пятое: подземная парковка, чтобы ты зимой в пиджачке мог выходить и садиться в теплый автомобиль. Ну и, разумеется, безопасность: видеонаблюдение, консьерж-сервис, охраняемая территория. Вот что наши покупатели подразумевают под жильем бизнес-класса в закрытых комплексах.

Борис Исмаилов: Я вижу в закрытых жилых комплексах огромные преимущества. Главный запрос жителей современного города я бы сформулировал так: спокойствие и безопасность. Люди хотят отпустить детей во двор и не тревожиться. Это можно обеспечить, когда пространство просматривается, все под контролем. Консьержи видят любые перемещения детей и в любое время могут связаться с родителями. Ключевой вопрос комфорта для современного жителя мегаполиса — это спокойствие.

Андрей Аликин: Я бы говорил не о закрытости территории как таковой, а о той ценности, которую несёт жилой комплекс в принципе. Необязательно ограждать территорию. Можно организовать видеонаблюдение и, развивая коммуникацию внутри сообщества, обеспечивать некую экологичность пространства. Людям нужна безопасная среда и социум, в котором они могут общаться. Мы видим на примере «Вишневой горки», что чужаки там просто выталкиваются средой. Вопрос создания социума, некой комфортной общественной среды для проживания возникает и для бизнес-класса, и для бывшего эконом-класса — сейчас это называется «жильё стандартного класса».

Надо создавать ценности для потребителей, и это касается жилья всех классов. Конкурентную борьбу выигрывает тот, кто корректно оценивает запросы потребителей и сможет предложить продукт, наиболее четко эти запросы отражающий.

Михаил Демаков: Само понятие «закрытый комплекс», наверное, хорошее. Но реализация этого понятия в городе оставляет желать лучшего. Поставить два панельных десятиэтажных дома, оградить забором и заявить, что это и есть современный жилой комплекс, — на мой взгляд, некорректно. По сути, это территория, огороженная забором, заставленная машинами, на которой удалось соорудить небольшую детскую площадку. В моем понимании жилищный комплекс — не застройка одним-двумя домами, а квартальная застройка или как максимум застройка микрорайонами. А сейчас получается — «детки в клетке». От окружающей среды отгородились, а наполнение жилищного комплекса не создали.

Есть примеры таких закрытых территорий, когда входишь во двор и стОит больших усилий разойтись с кем-то на тротуаре, так все заставлено машинами. Как тут говорить о наполнении пространства зонами отдыха, объектами соцкультбыта в шаговой доступности… Челябинску еще развиваться и развиваться в этом направлении.

Сергей Серсков: Могу привести пример нашего комплекса «Ярославский». Мы хотели сделать цельный закрытый двор с пешеходной территорией для детей и зонами активностей, но, к сожалению, под нажимом жителей мы вынуждены организовывать внутри комплекса парковочные места. Да, у нас есть желание формировать вкус потребителя, но мы сталкиваемся со стандартными житейскими проблемами — жителям негде парковать машины, и это влияет на продажи. Я соглашусь, есть и плюсы, и минусы закрытой территории.

Вероника Новоселецкая: В нашем загородном квартале «Белый хутор» мы создаем такие условия, чтобы дети играли и гуляли спокойно, а машины оставались за пределами дворов. Для этого в микрорайоне оборудовано шесть парковочных площадок. Но должна заметить, что и здесь не все люди принимают такие условия: им удобно подъехать
к дому и оставить машину у входа — привычка с городскими корнями.

Лев Владов: А почему нельзя поменять принцип застройки? Почему вместо территории, где посередине дом-свечка, а вокруг некое пространство и забор, нельзя планировать и строить город поквартально, когда ограждением комплекса является не забор, а дом. Два-четыре дома, внутри закрытый двор, машины подъезжают только с внешней стороны и сразу на подземную парковку. А во дворе только пешеходная зона, которую можно интересно осваивать.

Евгений Дорохов: Да, и в части проектов это реализовано. Например, тот же «Западный Луч» и «Манхэттен», где закрытая территория ограждена торговыми комплексами с современными и красиво решенными подъездными путями. Конечно, хорошо получить отдельный участок, сделать планировку и комплексно решить, как организовать пространство: где у тебя будут химчистки, кафе-рестораны, СПА-салоны. Но когда речь идет о точечной застройке, практика, к сожалению, такова: вот тебе выделен участок внутри города, и там надо извернуться, чтобы просто дом построить. Какая тут может идти речь о развитой внутренней инфраструктуре?

Сергей Серсков: Кроме того, есть очень жесткое ограничение по инсоляции — количеству дневного света, который должен попадать в каждую квартиру. Если бы не это ограничение, мы видели бы более смелые архитектурные решения. Высотки имеют место быть, но, я согласен со Львом, территория вокруг должна быть комфортной. Европейские примеры квартальной застройки приводить не хочется, но они такие яркие, что трудно удержаться. Есть такая разновысотная застройка, где этажность варьируется от пяти до сорока этажей, а внутри сделаны приятные пешеходные кварталы, под ними — подземные парковки и торговые комплексы. Все логично и эргономично.

Михаил Демаков: Понятие инсоляции было введено в 1920‑е годы прошлого века и давно устарело. Это первое. Второе. Разбивка улиц, кварталов, дворов возможна только, если застройщик комплексно осваивает территорию, тут коллеги правы. В «Белом хуторе» и 50-м микрорайоне Паркового площади позволили нам наполнить территорию социальной инфраструктурой. Построили и медицинские пункты, и детские сады, парковки и спортплощадки. В случае точечной застройки на площадке ты хоть как крутись, не сможешь сделать невозможное. Из одной шкурки десять шапочек не сшить.

Борис Исмаилов: Земля, которую выставляет город на аукцион, уже имеет границы. Там уже определена и ширина дорог. Скажем, когда проектировали «Манхэттен», мы выстроили длинный ряд магазинов, чтобы отсечь магистраль — улицу Труда — от домов, отсечь шум машин от жилья. И задумано было так: на каждую квартиру по два машино-места, под землей парковка, чтобы прямо с парковки можно было зайти в магазин, в тапочках! Но не можем убедить людей купить эти места. И не только в нашем жилом комплексе, насколько я знаю, такая проблема. Мы уже не продаем — сдаем в аренду эти места дешевле всех в городе. Все равно ставят машины на тротуар.

«Миссия»: И как застройщики могут на это повлиять?

Евгений Дорохов: Чтобы сформировалась культура — нужно время. Думаю, каких-то несколько лет. Мы с вами приводим в пример заграницу. Там, конечно, красиво, но люди у нас пока не доросли до такого уровня общей культуры. Вот в Екатеринбурге жилые комплексы начали строить раньше — и на многих проектах уже добились понимания, что устанавливать кондиционеры нужно по проекту, машины парковать только на подземной парковке и так далее.

Лев Владов: Я часто слышу по поводу культуры: да что вы, у нас такой менталитет, его не убить… Я считаю все же, что среда формирует сознание. Могу привести в качестве примера Финляндию: знакомый архитектор рассказывал, что в новом жилом комплексе в первый год воруют пятьдесят процентов цветочных насаждений, все высаживают заново, на следующий год — 25 процентов, на третий год — уже пять процентов. И потом все хорошо живут.

Евгений Дорохов: Я об этом и говорю: у нас народ не хуже. Речь только о том, что нужно время, чтобы привыкнуть. Ну и конечно, кто-то должен показывать пример.

Борис Исмаилов: Обратите внимание на «Манхэттен» — ни одного кондиционера на доме! Мы заставили жильцов ставить оборудование только в те ниши, которые предусмотрены проектом. Я многократно встречался с людьми. И мы победили. Но, заметьте, не в результате переговоров, а по судебным решениям. Зато ни одного кондиционера на фасаде нет. Я думаю, что когда мы завершим строительство микрорайона, все увидят, как красиво, когда фасады чистые, и никто больше спорить не будет.

Андрей Аликин: Сознание у людей меняется. Мы в «Вишневой горке» рассказываем жителям, какие у нас были задумки, вовлекаем их в эту историю и получаем обратную связь. Формируется сообщество, саморегулируемая структура. И вот кто-то застеклил балкон не по проекту — люди это видят и влияют на жильца. Так и формируется культура. Невозможно все заадминистрировать и вечно стоять с дубинкой.

Сергей Серсков: У нас люди заехали в ЖК «Смолинский» и создали группу в соцсетях с таким посылом: ребята, давайте будем все сохранять чистым и красивым как можно дольше. Человек двадцать-тридцать активистов подобралось, и образовался самостоятельный общественный контроль. Поэтому важно, какие жильцы поселятся в новые дома и как они будут относиться к благоустройству.

Евгений Дорохов: В домах на «Западном Луче», помимо того что управляющая компания занимается озеленением территории, жильцы сами сажают цветы и деревья и даже прикрепляют таблички — «дерево Иванова». Таким образом, формируется бережное отношение к территории.

Вероника Новоселецкая: Так и есть. Около домов в «Белом хуторе» делают такие красивые зоны и следят за этим. К 9 Мая вместе с управляющей компанией высадили «Сад Победы». Люди относятся к этому саду как к своему.

Лев Владов: Как только кто-то появится с лучшим решением и решение людям понравится — другие застройщики сразу начнут его копировать. И лидер будет двигать отрасль.

Евгений Дорохов: Конечно. Мы же смотрим, как развивается застройка в других городах. Не так давно были в Краснодаре, там есть такой ЖК «Европея»: большой микрорайон с домами, стилизованными под разные страны, там частные строения причем соседствуют с многоэтажками, внутри магазинчики, кафе, красиво и стильно обустроенная территория, шикарный ресторан и есть все, что нужно для комфортного проживания. Отличная идея.

«Миссия»: Шаговая доступность городской инфраструктуры — вот устойчивый запрос последних лет. Как строительные компании удовлетворяют этот спрос? Как сделать, чтобы на твоей ухоженной, безопасной территории были и службы быта, фитнес и SPA, мини-маркеты, кафе, спортивные и детские площадки, теннис, воркаут, гамаки, мангалы, столики со скамейками и так далее?

Евгений Дорохов: В Gagarin Residence это делается. И люди, которые покупают там жилье, могут себе позволить полноценную инфраструктуру, и строительная компания в состоянии эти вещи реализовать: будут воркаут и теннис, бассейн, SPA, медицинский центр. Мы находимся в черте городского бора — и такой набор возможностей просто обязан быть, это само собой разумеется.

Лев Владов: Люди покупают не просто квадратные метры на этаже, но ещё и территорию, где они будут гулять с собакой, с детьми, ходить в заведения. Им хочется, например, спуститься утром на первый этаж и позавтракать. Очень мало в городе таких возможностей. На самом деле застройщик сам может сделать кусочек комфортной городской среды на своей площадке. Если, например, строить первые этажи не меньше пяти метров высотой и отдавать под нежилые помещения. А самое главное — делать вход на уровне тротуара, без пандусов и ступенек. Например, есть ЖК «Фрегат» на перекрестке Чичерина и Братьев Кашириных. Там вход в ресторан — по лестнице на второй этаж, соответственно фасад неактивный, неинтересный, там не хочется гулять. Недавно я узнал, что, например, в Белгороде приняты такие стандарты: застройщик не может построить вход в магазин или коммерческое помещение выше уровня тротуара. И этот же документ запрещает использовать ПВХ белого цвета. Отрасль это сильно бодрит и принудительно ведет к современным стандартам.

Андрей Аликин: Для жилья стандартного класса принципиальное значение имеет стоимость жилья. И все остальное является некой сделкой, ведь любое улучшение качества жизни ведет к возрастанию стоимости жилья. Нашей компании, к примеру, важно найти те преимущества, которые незначительно повысят стоимость строительства и при этом увеличат его потребительскую ценность. Тогда покупатель готов заплатить лишние 50–100 тысяч рублей, потому что понимает, что получает жилье принципиально иного класса. То есть я бы говорил о соотношении стоимости и добавленной ценности того или иного улучшения.

«Миссия»: Наш город растет вширь. Коллеги уже затрагивали тему небоскребов на окраинах и критического количества машин на парковках внутри жилых комплексов, поскольку иначе, чем на машинах, из района в район передвигаться трудно. Можно ли переломить этот тренд?

Лев Владов: У нас город шире, чем Екатеринбург, а плотность ниже. Новые комплексы ориентированы только на автомобилепользование, что приводит к маятниковой миграции: на работу и с работы. Общественный транспорт в городе не развит. Есть какая-то проблема в том, чтобы застраивать центр? Ведь очень много свободных участков, пустырей, заброшенных предприятий. Как осуществляется взаимодействие застройщиков и городской администрации?

Михаил Демаков: Я считаю, высотки имеют право на существование только в центральной части города, где высока цена земли. Но вот когда на окраине возникают небоскребы, на мой взгляд, это не очень правильно. У нас, на самом деле, резерв для развития центра города колоссальный — на месте сноса ветхо-аварийного жилья.

Евгений Дорохов: Вся земля кому-то принадлежит, свободной земли в центре нет. Если юридически эта земля станет свободной, то сформируются какие-то кластеры, которые можно развивать и реализовывать.

Лев Владов: А вариант с реновацией, как в Москве, возможен в Челябинске?

Сергей Серсков: Когда мы возводили «Ярославский», мы расселяли старые двухэтажные дома, но больше в эту историю идти не хочется. И не хочется больше вписываться в истории с суперэлитным жильем, как Fenix de Luxe, где до сих пор есть непроданные квартиры, хотя каждый, кто хоть раз побывал на экскурсии, не может не согласиться, что это один из лучших домов города.

Михаил Демаков: У нас нет реального механизма, который позволял бы застройщику заходить на такие площадки и иметь гарантированные механизмы выкупа земли, в случае если собственники не согласны. Хорошо: администрация провела аукцион, появился застройщик. Помимо пяти-десятилетнего срока, в течение которого нужно освоить территорию, и вот этой бумажки, что он всех победил, аукцион застройщику ничего не дает. Строительная компания остается один на один в разговоре с собственником на предмет выкупа участка. И когда начинается развитие какой-то территории, надо понимать, что аппетиты у людей растут. Одного желания застройщика здесь мало. Должно быть и со стороны города решение, что вот эту территорию власть намерена развивать. Тогда совместными усилиями можно будет сдвинуть дело с мертвой точки.

Борис Исмаилов: Могу привести тюменский пример. Лет десять назад там было принято принципиальное решение: вот проект развития центра города, строим согласно этому проекту все дороги, инфраструктуру, и неважно, что там мешает — четко следовали утвержденному плану. Вот если такой проект утвердят в Челябинске — можно говорить о грамотном развитии и застройке и центра, и территории города в целом.

Лев Владов: Как сделать так, чтобы в Челябинске дорожала недвижимость? Чтобы город развивался и обеспечивал такую городскую среду, чтобы люди хотели тут жить, не уезжали. В Челябинске падает стоимость жилья. Ведь есть связь между комфортной городской средой, ценой квадратного метра и количеством населения города?

Борис Исмаилов: У нас одна из самых низких в России цена на квадратный метр.

Лев Владов: Насколько я понимаю, квартир на рынке больше, чем тех, кто хочет их купить. Соответственно застройщик, предлагая новые комплексы, не может заполнить их жильцами.

Сергей Серсков: Да, это правда. Если в 2011 году ты строишь дом в двести квартир и у тебя к окончанию строительства он продан, то сейчас ты достраиваешь дом — и остается порядка 50–70 процентов непроданных квартир.

Евгений Дорохов: Конечно, строительные компании не в состоянии переломить глобальный тренд и остановить отток жителей из города. Но если будет городская программа, которая по примеру Тюмени будет поддерживать застройщиков, если власть будет брать на себя социальные обязательства, если будут создавать места притяжения — инфраструктуру в районах, где нужно к такому-то времени, четко по графику, возводить дома, грамотно развивать территорию в нужных местах, если будет тандем бизнеса и власти, тогда и город будет развиваться гармонично, и всем будет комфортно, и народ поедет.