Построим сколько надо

Челябинские строители в будущее смотрят с оптимизмом

БИЗНЕС: круглый стол

Текст: Роман Грибанов
Фото: Юлия Бутрина

Александр Лемегов

Александр Лемегов

заместитель директора по продажам АН «Западный Луч»

Виктория Никольская

Виктория Никольская

коммерческий директор ООО «Икар»

Анна Шипина

Анна Шипина

заместитель управляющего АН «Риэлт Стройком»

Кирилл Кочкин

Кирилл Кочкин

начальник отдела реализации недвижимости и маркетинга

Журнал «Миссия» предложил представителям ведущих строительных компаний Челябинска обсудить, что ждёт отрасль после принятия изменений в 214‑й федеральный закон, которые фактически отрезают застройщиков от дешёвых денег дольщиков и вынуждают работать исключительно с банковскими кредитами, а значит, и платить проценты. Цены взлетят? Строить будут меньше? Отрасль стагнирует? Наши собеседники совсем не собираются впадать в панику.

О настоящем и будущем

Анна Шипина: Одна моя хорошая знакомая говорит: «Никогда не делайте прогнозов. Если делаете — не называйте цифр. Если называете цифры — никогда не возвращайтесь к той аудитории, где вы назвали эти цифры». Недавно я вернулась с совещания в Минстрое, где нам говорили, что одним из изменений в федеральном законе будет повышение взносов в компенсационный фонд с 1 октября. Но взносы до сих пор не повысились, а я об этом всем рассказывала. Так что не надо спешить.

Застройщики, которые имеют отношение к продажам того, что строят, сейчас живут в очень интересной ситуации. В начале октября нас всех уведомили, что единственная страховая компания, которая имела право страховать застройщиков по 214-му федеральному закону, лишилась лицензии. А упомянутый закон призван обезопасить покупателей. Согласно ему, есть несколько способов, как застройщик может обеспечить это страхование. Это либо полис страхования, либо взнос в компенсационный фонд, либо в фонд взаимного страхования. По факту страховая компания, когда она стала единственной, подняла ставки в среднем в три раза, и застройщикам не осталось ничего, кроме как закладывать эту цену в стоимость квадратного метра, идти на повышение.

Благодаря новому закону покупатель, конечно, будет защищён. Его вложенные деньги будут защищены. Но цена квартиры, которую он приобретёт, станет выше.

Кирилл Кочкин: Я считаю, что 214‑й федеральный закон хорош для всех, но он абсолютно не готов ещё и не адаптирован к нашему рынку. Застройщикам предлагают сейчас всё строить исключительно за счёт собственных средств.

Анна Шипина: Точнее, за счёт банков, которые станут основными, я бы сказала, бенефициарами этого закона. А раньше была возможность приобрести жильё дешевле, на раннем этапе оплатив договор долевого участия. Застройщик на эти деньги возводил свой объект. С 1 июля следующего года, когда данный законопроект полностью вступит в силу, дольщик будет вкладывать деньги, но застройщик получит их только после того, как дом будет введён в эксплуатацию. А построить его он должен будет либо за свои средства, либо за средства, полученные от банка. Как известно, банки — это не благотворительные организации, и они тоже хотят заработать. Следовательно, за пользование этими деньгами заплатит застройщик.

Александр Лемегов: Любой закон призван упорядочивать отношения граждан с определёнными слоями общества. Этот закон призван упорядочить отношения между застройщиками и покупателями. На сегодняшний день уже многие эксперты подтвердили, если застройщик будет строить за счёт собственных или привлечённых средств, то это приведёт к удорожанию объектов.

Дольщики не будут обмануты

Виктория Никольская: Изначально закон принимался, чтобы защитить обманутых дольщиков. Но кого таковыми считать? На самом деле не все, кто называет себя обманутыми дольщиками, ими являются. Для этого необходимо судебное решение. Статистика нам показывает, что только три процента являются обманутыми дольщиками. 97 процентов покупателей получили то, что они приобретали. Поэтому здесь не такая катастрофическая картина. С другой стороны, объём долевого строительства сопоставим с объёмом вкладов физических лиц. Это колоссальные деньги, которые должны жёстко контролироваться, регулироваться государством. Да, закон защищает интересы физических лиц. Но эти самые физические лица, прежде чем поставить подпись в договоре, должны понимать, что они являются инвесторами. Без всяких кавычек! Совершая покупку, люди идут на определённый риск. Если изначально при подписании договора предлагаются какие-то суперусловия, нужно понимать, с чем это связано. Переход на новую систему финансирования ведёт к тому, что мы в принципе отказываемся от долевого участия. Но это не значит, что продажи на этапе строительства прекращаются. Финансовая система выстраивается иным образом. Наша компания рассматривает возможность перейти на финансирование по эскроу-счетам.

Анна Шипина: Кроме перехода на новую финансовую модель, есть ещё ограничение по количеству возводимых объектов. Одно разрешение на строительство на одного застройщика. Имея рынок, который сейчас на стороне покупателя, потому как предложение больше, чем спрос, мы получаем, что 1 июля у нас было выдано беспрецедентное количество разрешений на строительство, потому что все торопились получить их до этого срока. То есть все, кто думал, строить или не строить, пошли строить сейчас. Это, безусловно, приведёт к тому, что они быстрее почувствуют собственную несостоятельность. Поэтому в ближайшее время будет повышение предложения, а потом обязательно произойдёт повышение стоимости, потому что в любом случае это повышение затрат. У девелоперских компаний уже нет того запаса, чтобы компенсировать рост стоимости за счёт собственных затрат. Они её и так уже минимизировали, и маржинальность уже минимальная. Поэтому единственный путь, каким это можно компенсировать, — повышение стоимости. Но права и интересы граждан Российской Федерации, безусловно, будут защищены и соблюдены.

Если предложений на рынке станет меньше, то цена будет повышаться. А этот закон приведёт к тому, что уйдут те застройщики, которые не соответствуют требованиям финансовой устойчивости либо не смогут получить финансирование. Риск крупной компании в том, что она может не соотнести свои возможности с имеющимися ресурсами. И умение правильно это делать сейчас одна из важнейших компетенций управленцев-застройщиков.

Банки играют роль

Александр Лемегов: В связи с изменениями в федеральный закон очень важную роль для застройщиков будут играть банки. Они заинтересованы в увеличении своего инвестиционного портфеля, в том числе и за счёт дольщиков. То, что банки повернулись в сторону ипотеки, мы давно наблюдаем в работе с нашими банками-партнёрами, которые находятся на территории Челябинска. Но не всё происходит так быстро, как хотелось бы. Банковская система — это достаточно сложный механизм. Изменение процессов в банковской системе влечёт за собой неизбежные временные затраты. Помимо изменения действующего законодательства идёт изменение нормативной базы внутри банковской сферы, и под это готовится операционная деятельность. Банки на сегодняшний день стараются идти в ногу со временем.

Кирилл Кочкин: Но иногда волосы дыбом становятся от того, какие документы банки запрашивают. Один банк попросил вчера написать письмо, что застройщик достроит дом в те сроки, которые указаны в декларации. Другой банк запрашивает разрешение от аэропорта ЧВВАКУШ, который находится в 10 километрах от нашей стройки.

Больше или меньше?

Виктория Никольская: Общий вывод один — в среднесрочной перспективе цены на жильё возрастут.

Александр Лемегов: Я тоже так думаю. Повышение цен неизбежно. Будем ли мы в этой ситуации строить больше или меньше? Стратегию развития определит рынок. Закон экономики «спрос рождает предложение» работает и сегодня.

Анна Шипина: Соотношение ипотеки, выданной на строящееся жильё, и ипотеки, выданной на вторичное жильё, уменьшается. То есть если в предыдущие годы в нашей области до 30 процентов ипотечных кредитов было выдано на новостройку, то сейчас эта цифра, по официальной статистике Центробанка, ниже 20 процентов. То есть только одна пятая всей выданной ипотеки идёт на новостройку и четыре пятых — на вторичку.

Александр Лемегов: Да, рынок вторичного жилья стал жёстче конкурировать с новостройками. Всё больше людей выбирают квартиру на вторичном рынке, рассматривая вложение денег в новостройку как инвестиции с большим риском. Люди чаще склоняются к варианту синицы в руке, то есть уже готовой квартиры на вторичном рынке.

Виктория Никольская: А мы строим больше! Но наш пример непоказателен для всей строительной отрасли региона, мы ведь жилищным строительством занялись не очень давно и сегодня находимся на подъёме. Моё мнение, что в общем и целом строить будут меньше, и, конечно, это связано с теми ограничениями, которые приняты на законодательном уровне. Следствие выравнивания спроса и предложения — это рост цены. Новая система финансирования вынуждает застройщика нести дополнительные расходы, и это опять-таки заставит цены подняться. Общий же итог — перераспределение долей на строительном рынке.

Кирилл Кочкин: Больше или меньше? Наша компания будет строить столько, сколько нужно.

Анна Шипина: Вот самая правильная позиция! Чтобы не повторять ошибок тех компаний, которые строили больше, чем могут продать. Или, наоборот, продали больше, чем могли построить.

Кирилл Кочкин: На самом деле, всё будет хорошо! Закон приняли, и мы должны следовать букве закона. Да, застройщики напряглись. Задумались о будущем… Но ведь и тот, кто придумал этот закон, тоже до конца не знает, как его реализовать.

Анна Шипина: И нужны совместные усилия, чтобы прийти к общему результату.

Кирилл Кочкин: Как строили, так и будем строить. Кто-то больше, кто-то меньше, кто-то уйдёт с рынка, но одновременно с этим появятся и новые игроки. Отрасль не рухнем и, пожалуй, даже не пошатнётся, стандартные полмиллиона в год все будут сдавать.

Александр Лемегов: Жильё — это базовая потребность человека. Новые квартиры будут всегда востребованы, вопрос лишь один — в каком объёме.