Строительный рынок: Перезагрузка

БИЗНЕС: круглый стол

Текст: Руслан Сафин
Фото: Вячеслав Шишкоедов

После 1 июля рынок все взносы граждан за ещё не построенную квартиру будут храниться на специальных эскроу-счетах в банках, и строительная компания сможет получить эти деньги только после сдачи дома в эксплуатацию. Как рынок отреагирует на изменение правил игры? На сколько вырастут цены на новое и вторичное жильё? Упадёт ли объём строительства? Обсудить эти вопросы собрались представители ведущих строительных компаний Челябинска за круглым столом в редакции журнала «Миссия». Участники круглого стола: Татьяна Кузнецова (заместитель генерального директора строительной компании «Западный Луч»), Елена Гусева (директор агентства недвижимости «Западный Луч»), Анна Шипина (заместитель управляющего агентства недвижимости «Риэлтстройком»), Кирилл Кочкин (заместитель директора по реализации недвижимости и маркетингу строительной компании «Гринфлайт»), Марина Мацарская (руководитель правового управления строительной компании «НИКС»).

«Миссия»: — Как, на ваш взгляд, повлияет введение новых правил на рынок жилищного строительства?Татьяна Кузнецова: — По моему мнению, рынок уже начал меняться. Количество застройщиков уменьшается. С учётом критериев отбора застройщиков, которые смогут всё же продолжать продажи по договорам долевого участия (а это, напомню, готовность объекта на 30 процентов и не менее 10 процентов квартир, проданных по договорам долевого участия), количество предложений ещё уменьшится. На этом фоне автоматически начнут расти цены в пределах издержек застройщиков. И получится такой временный коллапс, который продержится не менее полугода, пока застройщики осваиваются в новых условиях.

Анна Шипина: — По сути, сейчас происходит переход от строительства на деньги дольщиков к проектному финансированию банками. Получается, что отчасти банки будут напрямую регулировать и контролировать строительную отрасль. Не коснётся это только тех застройщиков, у которых есть собственные оборотные средства. Поэтому с 1 июля половина застройщиков из тех, что есть на рынке, возможно, продолжит строить часть своих объектов по старым правилам. Те, кто не будет соответствовать критериям, смогут работать по смешанной схеме. Так или иначе, ключевыми игроками на рынке строительства станут банки.

Елена Гусева: — Я приблизительно понимаю, почему у нас внедряется эта система. На европейском и американском рынках дольщики не заключают договоры непосредственно с застройщиками. Как там происходит? Инвестор, как правило, входит в проект только с землёй, а также привлекает архитектурные и подрядные организации. Основную же часть финансирования формируют банки, которые дают кредиты под бизнес со ставкой до трёх процентов. В свою очередь физические лица, которые входят в проект по договору соинвестирования, вносят свою долю не сразу полностью, а траншами. Эти выплаты привязаны к стадиям строительства. Средства аккумулируются либо у нотариуса, либо в банке. Нам, конечно, ещё далеко до этого, но я сейчас вижу очень серьёзный шаг в этом направлении — в направлении цивилизованного рынка.

Кирилл Кочкин: — Те застройщики, которые определяют строительный рынок Челябинска, как строили, так и будут строить. Новые правила станут камнем преткновения для более мелких игроков рынка, потому что для строительства по системе проектного финансирования и эскроу-счетов нужно выполнять жёсткие требования. Наша компания уже имеет опыт работы по эскроу-счетам. Я могу сказать, что эта система рабочая, хотя и есть некоторые мелкие проблемы в плане переуступок. Чтобы заключить с банком кредитный договор, нужно построить часть здания за свои деньги — у каждого банка свои требования. По мере того как деньги дольщиков копятся на эскроу-счетах, процентная ставка банка снижается. По завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию банк просто забирает себе эти деньги. А что останется, отходит застройщику.

Марина Мацарская: — Я считаю, что 2019 год станет для строительного рынка переломным. Все строительные организации, которые получат разрешения на строительство после 1 июля 2019 года, будут работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов и будут вынуждены поднять цены. При этом основные игроки строительного бизнеса Челябинской области, скорее всего, пройдут по критериям Правительства РФ, позволяющим строить по старым правилам с использованием спецсчетов.

«Миссия»: — На сколько, по вашим прогнозам, вырастет цена квадратного метра в Челябинске после перехода на эскроу-счета?
Кирилл Кочкин: — С переходом к новой системе финансирования цена квадратного метра вырастет, думаю, где-то на 10 процентов. Здесь играет роль не только ставка по кредиту, но компенсационные отчисления.

Марина Мацарская: — Полагаю, примерно на 5–6 процентов, но не сразу. Скорее всего, это произойдёт в 2020 году, когда уже будут возводиться объекты с разрешениями на строительство, полученными после 1 июля 2019 года.

Елена Гусева: — Конечно, цены вырастут. Как минимум с 1 июля в среднем на 15–20 процентов увеличится стоимость финансовых инструментов, а это потянет за собой стоимость жилья на вторичном рынке. Он, кстати, дорожает уже с января. Например, мы видим, что стоимость двухкомнатных квартир с начала года увеличилась на полмиллиона. В относительных цифрах рост уже составил около 30 процентов. И это ещё только предвестники. Я полагаю, что в течение двух лет мы увидим рост стоимости до 40 процентов на первичном рынке. Соответственно на вторичке будет ещё выше. Отчасти на ценообразование влияет тот факт, что из строительного рынка вымываются мелкие и средние игроки, которые не выдерживают соперничества с крупными застройщиками.

Анна Шипина: — По-моему, делать прогнозы в этой ситуации, как и в любой подобной, — абсолютно неблагодарное занятие.

«Миссия»: — Как, по-вашему, новые правила игры скажутся на прибыли строительных компаний?
Татьяна Кузнецова: — При одномоментном изменении затрат (а это точно произойдёт) и нелинейном изменении цены маржа, скорее всего, будет сокращаться. По крайней мере, какое-то время точно. И мы ведь ещё не говорили, что будет происходить с спросом. Мы считаем, что спрос сейчас — это константа, а на самом деле это совсем не так. Поэтому, может быть, стоит ждать не снижения цены (для чего мы не видим пока оснований), а увеличения расходов на привлечение клиентов. Сейчас они все будут «холодные». Будут ходить туда-сюда в поисках более дешёвых предложений. Челябинский рынок жилья и так был рынком покупателей, а сейчас эти тенденции ещё более усилятся. Доходы людей падают шестой год подряд, сокращается рынок платёжеспособного спроса. Резко меняется и ухудшается структура населения в Челябинске, исчезает средний класс, который мог бы рассматривать покупку жилья как вариант инвестирования. Я считаю, цена на жильё из-за ограниченного предложения расти будет, но не линейно и не во всех сегментах. Как и затраты. Поэтому маржа будет сокращаться, но сложно предсказать, на сколько.

«Миссия»: — Уменьшение маржи компаний-застройщиков — единственный способ удержаться на рынке?
Марина Мацарская: — Для кого-то да, ведь рынок сложный, и поднять цены на некоторые объекты просто невозможно. Проще тем, кто имеет финансовые возможности и долгосрочные проекты — жилые комплексы. Такие передовые компании могут усовершенствовать свой продукт и даже при поднятии цены сохранить спрос и своего покупателя.

«Миссия»: — Видят ли покупатели в новой модели финансирования строительства риски для себя?
Марина Мацарская: — Для покупателей риск будет только в том, что станет больше мелких компаний, которые не смогут выдержать такую финансовую нагрузку и уйдут в теневые схемы привлечения средств дольщиков. Уже сейчас мы видим эту тенденцию.

Кирилл Кочкин: — Наших покупателей новая модель, наоборот, немного успокаивает. Потому что они видят, что непосредственно с застройщиком они дел не имеют. Особенно после всех этих громких случаев, которые мы до сих пор расхлёбываем. Никаких других рисков, кроме инфляции и кассового разрыва, у участников долевого строительства теперь нет.

«Миссия»: — Предложение на рынке недвижимости Челябинска превышает спрос. Сохраняется ли эта тенденция, и как будет, на ваш взгляд, меняться ситуация после 1 июля?
Марина Мацарская: — Да, ситуация не из простых. Сбербанк публикует данные, согласно которым доля новостроек в общем объёме ипотечного кредитования снизилась с 21 до 15,7 процента. Растёт доля «вторички». Уже сейчас идёт борьба за покупателя в новостройках. Все вынуждены применять всё новые и новые инструменты и драйверы рынка недвижимости, чтобы получить требуемый объём продаж. Например, мы открыли офис продаж в ТРК «Родник», введён сервис бесплатной электронной регистрации сделок не только с участием Сбербанка РФ, но и других видов сделок. Постоянно находимся в поиске, учимся, смотрим опыт передовых строительных компаний России, да и не только России.

Анна Шипина: — Я бы не сказала, что у нас стоит непроданными много готовых квартир. В домах более высокого уровня да — есть такие предложения. Но жильё эконом-класса приобреталось по более выгодным ценам ещё на стадии строительства. По крайней мере, в домах эконом-класса, построенных нашей компанией, довольно трудно найти квартиру в готовом доме.

Татьяна Кузнецова: — Я думаю, в среднесрочной перспективе, когда рынок насытится доступным жильём, потребительские требования изменятся, и структура строительства будет меняться в сторону комфортного сегмента. Даже несмотря на то, что он дороже стоит и его дороже содержать.

«Миссия»: — Сталкиваются ли строительные компании с кадровым дефицитом менеджеров по продажам квартир? Связано ли с этим фактором такое количество непроданных квартир в новостройках?
Анна Шипина: — Эта проблема есть всегда, независимо от ситуации на рынке. Если в строительстве самый главный инструмент — это деньги, то самый главный человек — это продажник. А хороший продажник — это всегда очень сложная история. Его можно либо воспитать самому из человека с хорошим потенциалом, либо переманить из другой хорошей компании. Так или иначе, они столь же редки и столь же ценны, как профессионалы в любом другом деле.

Но даже с хорошим менеджером иногда лучше расстаться. Буквально недавно у нас была ситуация: хороший, успешный менеджер отдела продаж. Но в какой-то момент я слышу от неё фразу: «Я мать, у меня трое детей. Как я буду жить в микрорайоне, в котором нет школы?». И я понимаю, что она продаёт то, во что не верит. Для меня это неприемлемо, потому что я искренне люблю все наши проекты, каждым горжусь и за каждый болею.

Кирилл Кочкин: — Кадровый дефицит наблюдается не только у застройщиков, он на самом деле везде. Начиная с архитекторов, которые рисуют, и заканчивая продажниками. Хороший менеджер по продажам, конечно, должен верить в свой продукт. Но проблема в том, что когда такой специалист вырастает как профессионал, ему становится тесно в рамках твоего продукта. Он хочет идти дальше, он хочет развиваться, и никакими коврижками ты его не удержишь. И ты снова берёшь начинающего и начинаешь его воспитывать. Это замкнутый круг.

Елена Гусева: — В нашем деле все люди в той или иной степени продают. Если рабочий-строитель какой-нибудь криворукий, он построит так, что даже гениальный менеджер не продаст квартиры в этом доме. И такие примеры мы видим не только в Челябинске, но и в других городах.

Марина Мацарская: — Дефицит кадров был всегда и не только среди менеджеров. Хорошего, грамотного специалиста, способного расти и развиваться, быть членом команды, трудно найти. Не считаю, что это как-то связано с количеством непроданных квартир. Предложений много, потенциальных покупателей мало. Должно что-то произойти в городе, чтобы люди перестали уезжать и считали перспективным вкладывать деньги в челябинскую недвижимость.