Живите сейчас!

Участники круглого стола:
Эдуард Громов, управляющий банка ВТБ в Челябинской и Курганской областях.

Ирина Звонарева, начальник Управления по работе с партнёрами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка.

Анна Афанасьева, заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Открытие».

Елена Москаленко, ведущая.

Елена Москаленко: Итак, за последние год-два-три насколько изменились условия ипотечного кредитования? Насколько наша страна стала прогрессивна в этом вопросе?

Анна Афанасьева: Действительно, с начала года мы отмечаем существенные изменения условий ипотечного кредитования в Банке «Открытие». Процентные ставки достигли минимума 9 %, упростились требования к заёмщику, сроки принятия решения сократились до 1 дня.

Эдуард Громов: По динамике последних лет 2018 год — самый активный по ипотечному кредитованию. За год мы увеличили объёмы выданных кредитов в полтора раза: всего было выдано 11 миллиардов рублей. Средневзвешенная ставка по России по ипотечным кредитам достигла своего исторического минимума. Конечно, это способствовало увеличению спроса. По итогам первого полугодия 2019 года динамика сохраняется: мы выдали ипотечных кредитов на 16 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Весной мы первыми на рынке снизили ставку по государственной программе с 6 до 5 процентов.

Ирина Звонарёва: В 2019 году Сбербанк снизил ставки дважды. В целом наблюдается рост спроса: если сравнить август 2018 года и май текущего года, то объёмы выданных ипотек выросли на 27 %, в месяц это 1,6 –1,8 миллиарда рублей. Спрос есть.

Елена Москаленко: Можно ли утверждать, что строительный рынок развивается за счёт ипотечного кредитования?

Эдуард Громов: Ипотека стимулирует спрос на жильё, что способствует развитию строительного рынка.

Анна Афанасьева: Ипотечное кредитование — один из инструментов реализации строящихся объектов. По нашим оценкам, в среднем 55 % жилья реализуется через ипотеку.

Ирина Звонарёва: После известных событий в Челябинской области несколько лет назад доля ипотек на первичное жильё остаётся очень низкой и продолжает падать. Это касается всех банков. По самым последним данным Центробанка, за июль доля «первички» составила всего-навсего 12 %. Спрос преобладает всё-таки на рынке вторичного жилья. Мы входим в десятку крупнейших территорий страны по объёмам выдаваемых ипотек. Но при этом спрос на «первичку» по договорам долевого участия снижается и ощутимо.

Елена Москаленко: А 2 %-ная ипотека для молодых семей Дальнего Востока, обещанная президентом, для нас нереальна?

Ирина Звонарёва: Сильно недооценённая населением программа — это семейная ипотека с господдержкой под 5 %. Условия этой ипотеки улучшили с апреля, но знают о ней далеко не все. А условия её крайне просты: второй ребёнок родился после 1 января 2018 года, ребёнок и заёмщик — граждане России. Но сегодня семейной ипотекой воспользовалось с начала года хорошо, если 5 тысяч человек по всей стране.

Елена Москаленко: Почему так мало?

Ирина Звонарёва: Вначале программа была непроста для понимания. Сегодня условия изменились! Но люди не знают. Поэтому правительство Челябинской области реализует проект по популяризации семейной ипотеки в области. Может быть, получится разработать механизм, куда идти человеку, у которого родился второй ребёнок. Есть ЗАГСы, МФЦ, органы соцзащиты населения. Не надо придумывать ничего сверхъестественного: распечатайте им памятку с адресом сайта министерства социальных отношений, на котором уже размещён перечень основных банков, кто участвует в программе ипотеки с господдержкой, чтобы людям не ходить по банкам в поисках информации, а зайти на сайт и всё увидеть.

Елена Москаленко: Банкам интересны ипотечные продукты с господдержкой?

Анна Афанасьева: Безусловно, банки заинтересованы в реализации программ ипотечного кредитования с господдержкой. В Банке «Открытие» продукт «Семейная ипотека» с господдержкой будет запущен в 1-м квартале 2020 года.

Эдуард Громов: Мы рассказываем клиентам о программе, о том, что ранее взятые кредиты могут быть рефинансированы по новым условиям. Разница ощутима: прежняя ставка по ранее взятой ипотеке может составлять, допустим, 11 %, а новая, по программе, — 5 %. Пока не все клиенты знают об этом. Cтоит отметить, что челябинцы — самые скромные заёмщики на Урале. В регионе самый низкий средний чек на ипотеку по УрФО — 1,5 миллиона рублей.

Ирина Звонарёва: Среди городов‑миллионников у нас и самая низкая цена на жильё. Самая низкая зарплата — самое дешёвое жильё — самая низкая ставка по ипотеке. Всё связывается в одно целое. При этом застройщики не готовы заходить в область с более интересными проектами помимо панельного домостроения. Доля его в Челябинске — одна из максимальных в стране. И тем не менее рынок ипотеки в целом не падает. Кстати, на 81 % выросла доля ипотечников, которые покупают дом с землёй. Люди, пожившие в панельных домах, начинают рассматривать варианты загородной жизни. А для Сбербанка нет разницы по ставкам кредитуем мы дом с землёй или квартиру в многоквартирном доме на вторичном рынке. Если земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, то у банка рисков нет. Надбавок не существует. Таким образом, меняется структура ипотечного рынка: первички становится меньше, загородной недвижимости становится больше. А доля семейной ипотеки пока очень мала.

Елена Москаленко: Сегодня люди получают не ту зарплату, что позволяет брать ипотеку…

Ирина Звонарёва: Но ведь кроме ипотеки, других инструментов, чтобы улучшить жилищные условия, нет! Недавно правительство согласовало перечень документов по законопроекту, по которому 450 тысяч рублей идёт в счёт погашения кредита, когда рождается третий ребёнок. И Сбербанк уже начал принимать заявления на погашение кредита.Плюс региональная программа по Челябинской области. Всё это будет работать. Но давайте будем реалистами: нашему населению сложно копить!

Елена Москаленко: У нас население ещё и не может найти работу.

Эдуард Громов: Это называется «отложенный спрос». Который накапливается, и в определённое время население его реализует, как получилось в 2018 году.

Елена Москаленко: Какая зарплата должна быть у человека, живущего в Челябинской области, чтобы ему одобрили ипотеку?

Эдуард Громов: Всё зависит от первоначального взноса.

Ирина Звонарёва: Воспользуемся нашим калькулятором. Предположим, мы покупаем готовую квартиру за 2600 тысяч рублей. Заходим на сайт ДомКлик и в режиме онлайн смотрим. Первоначальный взнос ставим 520 тысяч рублей — это 20 % от стоимости квартиры. Берём ипотеку на 15 лет. Сумма кредита — 2080 тысяч рублей, ежемесячный платёж — 21 тысяча 525 рублей при ставке 9,4 %. Необходимый доход — 35 тысяч рублей. То есть для семьи, где работают оба родителя, вполне реально. У всех банков есть онлайн-калькулятор. Зайдите, посчитайте.

Эдуард Громов: Статистика показывает, что люди берут ипотеку на более длительный срок, но подавляющее большинство гасят кредит досрочно.

Ирина Звонарёва: Средний срок кредитов в Челябинской области оставляет 7,8 года!

Эдуард Громов: Люди находят дополнительные источники.

Анна Афанасьева: Ещё нужно учесть, что дохода заёмщика должно хватать для ежемесячных платежей по действующим кредитам, если такие есть. 35 тысяч рублей (в примере Ирины) — это чистый доход, необходимый, чтобы платить ипотеку.

Ирина Звонарёва: Есть обязательные требования регулятора к размеру первоначального взноса. Если рекламируется ипотека без первоначального взноса некоего банка — стоит подумать, связываться ли с ним. Этот банк ведёт рискованную политику. Если, конечно, у него нет индивидуальной программы на конкретного застройщика. В Сбербанке первоначальный взнос 15 % — минимальный. Но по требованию Центробанка ставка снижается при первоначальном взносе больше 20 %.

Эдуард Громов: Эти требования направлены на защиту самого заёмщика. Прежде чем оформлять ипотеку, стоит заранее просчитать свои возможности. Например, с помощью онлайн-калькулятора.

Анна Афанасьева: В калькуляторе клиент всегда может посмотреть, как меняется платёж в зависимости от первоначального взноса. Допустим, он укажет два варианта: 10 % и 20 %. И увидит, что придётся внести на 150–200 тысяч рублей больше сейчас, но при этом размер ежемесячного платежа будет существенно меньше.

Елена Москаленко: Обязательны ли страховки при ипотечном кредитовании?

Эдуард Громов: Ипотека — это обеспеченный кредит. Банк имеет в залог квартиру, которую финансирует, и заинтересован в её сохранности. Поэтому страхование обязательно.

Ирина Звонарёва: Политика такова: банки дают дисконт, если клиент застраховал жизнь. Ставка снижается, потому что снижается риск для банка. Дисконт фиксированный: нет страховки жизни — плюс один процент, есть страховка жизни — минус 1 %.

Анна Афанасьева: При ипотечном кредитовании заёмщику выгодно оформить страхование по нескольким причинам. Во‑первых, в случае возникновения страхового события бремя погашения задолженности по ипотечному кредиту возьмёт на себя страховая компания, во‑вторых — заёмщик экономит на размере ежемесячных платежей и переплате по кредиту за счёт дисконта по процентной ставке.

Ирина Звонарёва: В Сбербанке есть программа «Защищённый заёмщик», и речь как раз о страховании его жизни, здоровья и разных жизненных ситуаций. Обязательно страхование стен при разрушении — самая дешёвая страховка. Также люди страхуют недобровольную потерю работы, отделку квартиры, гражданскую ответственность. Люди начинают понимать: да, это расход, но он себя оправдывает. Если что, у них есть финансовая подушка безопасности.
Анна Афанасьева: Надо лишь хорошо выбирать страховую компанию. Идеальный вариант — страховая компания того банка, где берёте ипотеку. В этом случае 99 % внутренних коммуникаций ляжет на банк, поскольку он заинтересован в том, чтобы кредит не вышел на просрочку. И сам будет договариваться со страховой компанией.

Елена Москаленко: Какие ипотечные продукты банка пользуются наибольшим спросом?

Эдуард Громов: Помимо ипотеки с господдержкой, это в первую очередь базовая программа для приобретения квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Ставки сейчас начинаются с 9,2 %.

Анна Афанасьева: В текущей ситуации наиболее востребованными остаются программы ипотечного кредитования на покупку готового жилья на вторичном рынке, в том числе с использованием материнского капитала, по которым минимальный размер первоначального взноса составляет 10 %. Также отмечаем высокий спрос на программы рефинансирования ранее взятых ипотечных кредитов. Действительно, ведь заёмщик может снизить ежемесячную финансовую нагрузку и сэкономить до 30 000–40 000 рублей в год. В зависимости от программы ипотечного кредитования в Банке «Открытие» ставка по кредиту составит 9-9,6 % годовых. Добавлю также, что хорошим спросом пользуется военная ипотека по ставке 9,1 %, в том числе её рефинансирование.

Эдуард Громов: ВТБ предлагает продукт «Победа над формальностями», когда можно получить кредит только на основании двух документов — паспорта и СНИЛСа. Здесь ставка чуть выше но клиент может быстро забронировать желаемую квартиру. Другая программа — «Больше метров — ниже ставка», где ставка меньше для объектов большой площади.

Ирина Звонарёва: В Сбербанке ещё есть дисконт по ставке для молодых семей при условии страхования семейной жизни. Есть дисконт для тех, кто выбрал квартиру с нашего портала ДомКлик, где размещено 37 тысяч объявлений по территории Челябинской области. Это квартиры, которые размещают собственники, наши партнёры — застройщики и агентства недвижимости. А дисконт возникает, поскольку Сбербанк проводит предварительную проверку жилья и видит, что объект реален и чист. Можно оформить сделку через ДомКлик и получить скидку 0,3 %. Клиенту Сбербанка мы можем выдать ипотеку без отчёта об оценке жилья, если объект выставлен на ДомКлик и соблюдены несложные требования к качеству объявления. И ещё мы выдаём кредиты на квартиры с перепланировками, если в квартире не переносили газ без разрешения, не трогали несущие стены, не переносили систему отопления и не пристраивали балконы. Всё остальное, включая «мокрые» точки, Сбербанк считает допустимым для получения ипотеки.

Эдуард Громов: Из интересных новинок — ВТБ запустил в нескольких регионах страны пилот «виртуальной ипотеки», когда можно посмотреть объект застройщика хоть в другом городе. Достаточно надеть специальные VR-очки.

Елена Москаленко: Как будет меняться рынок ипотечного кредитования через год-два? Чего можно ожидать?

Эдуард Громов: Что касается ставок, то всё будет зависеть от действий Банка России и ситуации на рынке. Сейчас мы видим потенциал для плавного снижения ставок в стране. Если говорить о спросе на ипотеку, то мы считаем, что он будет сохраняться на высоком уровне.

Елена Москаленко: Но сегодня многие молодые люди покидают регион.

Эдуард Громов: Есть оттоки, и есть притоки.

Елена Москаленко: Из союзных республик. А ипотека только для граждан РФ.

Ирина Звонарёва: Год с небольшим на получение гражданства — небольшой срок. Но эта ситуация — не главная проблема для региона. Прогнозисты забывают о том, что современное поколение гораздо более мобильно по сравнению с предыдущими. И возникает вопрос: а им вообще нужна будет квартира в ипотеку? Или они пойдут в арендное жильё. Эта тенденция уже наблюдается. И ряд крупных застройщиков всерьёз рассматривают маржинальность бизнеса: не строить и продавать, а строить и сдавать в аренду. Челябинск в этом смысле не очень показателен, поскольку стоимость аренды жилья у нас сопоставима со стоимостью платежа по ипотеке. Тем не менее, когда я заканчивала школу, 100 % моих одноклассников остались жить в Челябинске. В следующем году моя дочь заканчивает школу, и хорошо, если хотя бы 10 % выпускников останется в городе.

И в параллели к этому: работодатели Челябинска сталкиваются с проблемой текучести кадров. Надо каким-то образом людей удерживать. А инструментов практически нет. Многие работодатели как РЖД, Росатом дают молодым специалистам ипотеки на льготных условиях, чтобы их удержать. С одной стороны, ипотеки станет меньше, потому что молодёжь мигрирует. А с другой стороны, работодателю нужны инструменты удержания работников на рабочем месте. Есть славный город Орёл. Орловская администрация, не дожидаясь дальневосточных процентов, заключила трехстороннее соглашение между Сбербанком, строительной компанией и собственно администрацией Орловской области на субсидирование ипотеки. Их ставка по ипотеке составляет 6,2 % для всех! Так орловская администрация решила проблему с отъездом молодых людей из области. Это же не только проблема работодателей. Она общая.

Елена Москаленко: А если в семье возникла финансовая кризисная ситуация, может ли банк индивидуально рассматривать изменение условий кредитования?

Анна Афанасьева: С 2019 года вступил в силу Федеральный закон, обязывающий банки предоставить заёмщику «ипотечные каникулы». Заёмщик, который взял ипотеку, вправе в любое время единожды потребовать от Банка приостановить исполнение своих обязательств или уменьшить размер ежемесячных платежей (ипотечные каникулы). Взять ипотечные каникулы можно максимум на полгода.

Елена Москаленко: И много документов надо собрать?

Эдуард Громов: Полный список документов отражён в законе, самое основное — это документы, подтверждающие сложные жизненные обстоятельства.

Анна Афанасьева: В случае, если ситуация заёмщика соответствует критериям, установленным федеральным законом, для реализации права на ипотечные каникулы необходимо подать в банк требование об изменении условий кредитного договора. При этом, потребуется согласие залогодателя (если залогодатель третье лицо), выписка из Единого государственного реестра недвижимости о правах заёмщика на имеющиеся у него объекты недвижимости и документы, подтверждающие нахождение заёмщика в трудной жизненной ситуации.

Ирина Звонарёва: И про это опять же мало знают! Материнский капитал, если родился второй ребёнок, можно использовать на погашение кредита и рефинансировать ипотеку под 5 %. А если ещё и третий ребёнок появился, то это ещё 450 тысяч на погашение ипотеки. Люди просто не знают, что всё это есть и работает.

Елена Москаленко: Почему не знают? Основную информацию люди получают там, куда приходят за документами.

Эдуард Громов: Это ЗАГС и поликлиники.

Елена Москаленко: Получается, ипотека с господдержкой для семьи — самая выгодная на сегодня?

Ирина Звонарёва: У разных банков разные процентные ставки, но они не должны превышать 6 %. Есть банки, у кого существенно ниже 5 %. Но в любом банке это самая выгодная ипотека! Потому что здесь разницу компенсирует государство. И нам с вами, а также органам власти, надо больше рассказывать про ипотеку с господдержкой. Кто-то не знает, а кто-то даже и не верит в такую низкую ставку.

Елена Москаленко: Но её доля ничтожно мала, как вы сказали. Значит, должен быть какой-то координационный совет из представителей банка и власти, так?

Ирина Звонарёва: Мы начали двигаться в этом направлении. Есть рабочая группа при Правительстве Челябинской области под патронажем первого заместителя Губернатора Челябинской области Гехт И. А.

Анна Афанасьева: Мы проводим различные мероприятия в целях повышения финансовой грамотности населения: в учебных заведениях, в компаниях действующих зарплатных клиентов, воинских частях. И это тоже даёт результат.

Елена Москаленко: Вправе ли банк менять ставку без уведомления клиентов?

Эдуард Громов: Это законодательно запрещено.

Ирина Звонарёва: Если клиент не обращается в банк, то банк не вправе менять ставку, даже если понимает, что клиенту это было бы безусловно выгодно! А в случае обращения мы можем рефинансировать даже действующую ипотеку, взятую под 14 %, до 5 %, если родился второй ребёнок, и объект соответствует требованиям.

Елена Москаленко: И в качестве резюме: насколько тема ипотечного кредитования сегодня актуальна?

Анна Афанасьева: Ипотека — социально значимый продукт, который даёт возможность людям решать жилищные вопросы, а также является одним из инструментов поддержки застройщиков региона. Для Банка «Открытие» ипотека является одним из драйверов розничного кредитования, и сейчас банк делает очень многое, чтобы войти в число лидеров по объёму выдачи.

Эдуард Громов: Для нас ипотека — это одно из приоритетных направлений. Мы продолжим развивать сервисы для ипотечных заёмщиков, в том числе цифровые. Уверен, что такие встречи способствуют повышению финансовой грамотности жителей Челябинска и области. Спасибо журналу «Миссия», что пригласили нас на такой разговор.

Ирина Звонарёва: Пожелаю читателям журнала «Миссия» не откладывать улучшение жилищных условий в долгий ящик. И даже если вам сейчас кажется, что ипотека — это дорого и несвоевременно, изучите условия всех банков, узнайте по максимуму все условия льготных государственных программ. Свои права и льготы надо знать! И активно использовать. Не откладывайте жизнь на завтра. Живите сейчас.

Виктория Никольская,
коммерческий директор СК «Икар»

Рынок жилищного строительства — один из самых уязвимых в условиях экономического кризиса. Колебание процентной ставки по ипотеке в пределах 1% не влечёт существенных изменений конъюктуру рынка. Строительная компания должна строить на заёмные средства банков и не только банков, а средства компании вкладывать в её развитие. Большинство СК, в том числе очень крупных, испытывают затруднения с оборотными средствами. Цикличность привлечения дольщиков имеет непостоянный характер. А строить нужно здесь и сейчас. Какие мы видим здесь возможности? Это равномерное использование поступлений банковских денежных средств. Это одновременное строительство бОльшего количества квадратных метров жилой площади. Если банку не хватает залоговой массы, то он берёт в залог земельный участок и имущественные права на ещё не построенные квартиры. По сути банк берёт в залог воздух. С момента регистрации 1‑го ДДУ этот земельный участок переходит в залог по обеспечению договора долевого участия физического лица. По факту банк имеет огромное количество рисков, которые необходимо оценить, после чего банк даёт возможность воспользоваться денежными средствами с большим количеством «но».

Но есть и плюсы для СК «ИКАР»: * достаточные средства для параллельного развития нескольких площадок; * чёткое понимание ресурсов позволяет сократить издержки, гарантировать сроки строительства и строить значительно больше без всякого риска. Стабильное финансирование проекта даёт нам возможность оптимизировать расходы на подрядные организации, что снижает себестоимость жилья.

Проектное финансирование — навязанное зло, либо добро? Это должно было произойти гораздо раньше, лет на 10. Лучше строить на заёмные банковские деньги, а прибыль тратить на развитие компании. Большинство крупных компаний давно пришли к проектному финансированию. Региональные застройщики подходят только сейчас. И здесь важно наладить работу с банком, иметь сильную настройку коммерческого блока. В этом случае банк понимает, что есть источник финансирования и возврата денежных средств. Тогда будет успешен любой девелоперский проект на 100%.