Цены на недвижимость в Челябинске достаточно комфортные – об этом говорит и растущий спрос, и высокая активность застройщиков: новые проекты появляются на строительном рынке как грибы после дождя. Каждый может подобрать себе квартиру по сегменту, стоимости, метражу и расположению. Но, так или иначе, всех без исключения волнуют вопросы: продолжится ли рост цен на жилье или произойдет спад, покупать квартиру сейчас или лучше подождать? Даже профессионалам сегодня сложно предугадать развитие рынка недвижимости, так как на стоимость квадратного метра влияет огромное количество факторов. Но мы попытались дать примерные прогнозы с помощью участников нашего круглого стола – генерального директора ООО «АН ЮУ КЖСИ» Марии Дементьевой, директора ООО «Премиум» Павла Бегебы и ООО РА «Жилой комплекс «Лесопарковый», директора ООО «СК «НИКС» Андрея Серскова и директора ООО СК «Доступное жилье» Андрея Яцуна.
Яков Летов: Расскажите, как на сегодняшний день обстоят дела со спросом на жилую недвижимость в Челябинской области?
Андрей Серсков: Мы наконец-то практически полностью избавились от последствий кризиса 2008 года, после которого покупательская способность на рынке недвижимости резко пошла вниз. Сегодня она выровнялась и стабильно движется вверх. Иначе не было бы такого огромного количества предложений на рынке. Даже, если взять, к примеру, наш уникальный проект Fenix de Luxe. Поначалу были некоторые сложности с покупателями, которые мы связываем со сложившемся стереотипом о том, что обычный смертный не может жить в этом доме. Мы стараемся разбить это ложное мнение, так как у нас стоимость квадратного метра от 65 тысяч рублей, что соизмеримо со стоимостью в обычном кирпичном доме, и ежемесячное обслуживание так же не является высоким. Сегодня спрос на него постоянно растет, дом заселяется.
Мария Дементьева: Наша компания три года назад выпустила на рынок новое предложение – микрорайон «Парковый», который максимально удовлетворил спрос в эконом-сегменте. У нас появились квартиры-студии с небольшой площадью и ценой до одного миллиона рублей, которые вызвали на рынке большой ажиотаж. В настоящий момент мы предлагаем другой проект, который, уверены, также заинтересует покупателей – загородный квартал «Белый хутор», который в большей степени ориентирован на людей с хорошим достатком. Это расположенные на берегу Шершневского водохранилища пятиэтажные дома с лифтами. Основная цель – предоставить покупателям возможность комфортного проживания, со всеми прелестями городской инфраструктуры, но в экологически чистом месте, на берегу водохранилища.
Павел Бегеба: Если рассматривать жилье для бизнес-сегмента, то на него спрос находится в стабильном состоянии. Возьмем наш «Дом на Лесопарковой». Все квартиры уже практически проданы, но какого-то покупательского взлета не было. Даже сейчас, когда вроде бы должен был наступить сезон продаж. В этом доме квадратный метр стоит в среднем около 60 тысяч рублей. Конечно, мы могли бы построить обычный многоквартирный дом, продавать в нем квартиры по 45 тысяч и выйти в плюс в десять раз быстрее. Но заработать деньги мы можем и на других наших проектах, а вот украсить центр города действительно качественным и красивым жильем в следующий раз может не получиться, так как мест для точечной застройки в центре с каждым годом становится все меньше. Все же благодарность жителей города со временем становится более веским аргументом в бизнесе, чем сиюминутная выгода. Например, когда мы работали над «Домом на Лесопарковой», нам не понравился первоначальный вид из окон пентхаузов. Поэтому мы их демонтировали, сделали большие панорамные, подняли высоту потолков. Теперь вид из окна действительно сказочный, и жильцы это оценили.
Андрей Яцун: Сегодня строительный рынок занимает одну из лидирующих позиций в области. Я думаю, мы идем сразу же за металлургами. От того, что мы построим сегодня, зависит, как город будет выглядеть завтра. Поэтому большинство строительных компаний работают действительно на совесть, а отсюда растет и спрос на недвижимость. Как правило, в наших объектах к сдаче не остается свободных квартир. Так, например, в жилом комплексе «Крылья» осталось всего 7 двухуровневых квартир. Это не может не радовать.
Яков Летов: Как вы считаете, продолжит ли расти в цене квадратный метр?
Андрей Серсков: Если рассматривать среднюю стоимость жилья на человека в регионе, то по закону жанра, конечно, она должна идти вверх. Но я не думаю, что будут какие-то резкие скачки в увеличении или понижении цены. Для этого нет никаких факторов. Планка бизнес-сегмента так и останется в районе 55-65 тысяч рублей. Квартиры в панельных домах в черте города тоже вряд ли будут стоить выше 50 тысяч в ближайшее время.
Павел Бегеба: Любой регион зависит от первичных денег. Север кормится за счет добычи нефти и газа, Краснодарский край – за счет туризма, урожая фруктов и овощей, на данный момент еще и Олимпиады, наша область живет благодаря металлургии. Но сейчас в этой отрасли не все так хорошо, поэтому и говорить о повышении цен на жилье пока не стоит. Ведь продажа квартир в принципе ничем не отличается от продажи телевизоров. Если у людей не будет денег, то не будет и продаж. Все просто. Пока не произойдет рывка у металлургов, ситуация с жильем тоже не изменится. Рост цен будет в пределах инфляции. И ощутимого падения стоимости тоже не произойдет. Только если снова не грянет какой-нибудь банковский кризис.
Андрей Яцун: Сильного роста цен на жилье не будет так же из-за того, что на сегодняшний день в связи с большими объемами строительства предложение превышает спрос. Поэтому увеличение стоимости будет недальновидным поступком. А уменьшение цены за квадратный метр по большему счету зависит от экономики. Например, если наш банк будет давать деньги не под 14 процентов годовых, а под 3 процента, как это происходит в Европе, то и квартиры резко подешевеют.
Мария Дементьева: Соглашусь с коллегами. Резкого роста цен на недвижимость не ожидается, планомерный, в рамках размера инфляции, будет.
Яков Летов: Все вы работаете на рынке уже не первый год. По вашему мнению, сильно ли сегодня изменился среднестатистический покупатель?
Мария Дементьева: В проекте «Парковый» мы внесли некоторую новинку – квартиры с внутренней отделкой. Это повлекло увеличение таких предложений на рынке и от других застройщиков. И в какой-то момент он насытился. Сначала покупатели были на седьмом небе от счастья, когда въезжали в новые квартиры, полностью готовые для жизни, но со временем радость переросла в требовательность. На сегодняшний день потребители рассматривают предложение о приобретении новой квартиры с внутренней отделкой, как само собой разумеющееся.
Павел Бегеба: Сейчас совершенно другой уровень потребительских требований на все. Люди смотрят на отделку дома и подъездов, на качество обоев, ламината, сантехники. Возьмем те же пластиковые окна – раньше никто не думал, что они могут быть разными, а сейчас клиенты интересуются: соответствуют ли они всем заявленным требованиям, какая толщина профиля, сколько камер, что за фурнитура, какое используется стекло? Идеального качества пока что нет ни у кого. Нам всем к этому нужно стремиться.
Андрей Яцун: Видеонаблюдение, консьержи, огороженные придомовые территории, личные парковочные места – все это постепенно входит в нашу жизнь. В скором времени люди уже не согласятся на просто панельный дом с квартирами без хорошего ремонта. Удобства и безопасность начинают играть все большую роль при выборе жилья.
Яков Летов: Есть ли место инновациям на строительном рынке Челябинска?
Андрей Серсков: Самая главная инновация компании «Никс» в том, что мы рискнули построить Fenix de Luxe. Мы не стремимся к чему-то существующему, мы равняем жилье на себя, создаем дома, в которых с удовольствием жили бы сами. Например, что мне не нравилось, когда я жил в обычном панельном доме? Я слышал практически всю личную жизнь соседей со всех сторон, во двор выходить неприятно, машину поставить некуда, а зимой заводишь авто за 30 минут, чтобы ребенок садился уже на теплые сиденья. Поэтому в нашем доме особое внимание было уделено шумоизоляции не только между квартирами, но и этажами. По сути каждая квартира – это звуковая студия. С теплой парковки попадаешь сразу в лифт, который доставляет тебя в красивый лифтовой холл, а не в убогий коридор. Также обстоят дела и со всеми остальными критериями: внешним видом дома, инженерными коммуникациями, качественными материалами отделки общих помещений – натуральным камнем, итальянскими фресками и другими. По сути это не просто жилой дом, это отель, где вам всегда рады. Но по приемлемой стоимости.
Андрей Яцун: Практически все инновации в Челябинске – это заимствования из других стран. Но есть, конечно же, и свои решения. Например, мы разработали вентилируемую фасадную систему Front’on, которая легко устанавливается на жилые дома. Она не только придает зданию красивый внешний вид, но и значительно повышает его эксплуатационные характеристики: поглощает шумы и помогает сберечь энергоресурсы. Цена у него примерно такая же, как у керамогранита – около трех тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас мы применяем эту фасадную систему во всех наших жилых комплексах.
Мы изучили недвижимость во многих странах мира, чтобы найти какой-нибудь вариант для строительства недорогих домов с квартирами эконом класса. Выход мы нашли в Канаде – стране, которая максимально совпадает с нашей по климату. Это небольшие дома с квартирами-студиями от 17 квадратов, которые будут продаваться от 600 тысяч рублей, то есть по цене обычной машины. Они расположатся в жилом комплексе «Кленовый» в поселке Красное поле Сосновского района. Такой стоимости жилья мы добьемся благодаря тому, что дома будут из дерева. Но беспокоиться об их качестве не стоит, в Канаде они себя отлично зарекомендовали и пользуются большой популярностью.
Также мы взяли на вооружение из Японии идею о подключении третьего крана в каждой квартире. Из него будет идти чистая питьевая вода, обогащенная всеми необходимыми минералами. Мы обязательно в скором времени опробуем ее в одном из наших домов. Все необходимые технологии нам предоставит специализированная компания из Израиля.
Каждая строительная компания ищет какие-нибудь интересные решения или предложения, чтобы заинтересовать покупателя. И не обязательно это должно быть чем-то инновационным. Главное, чтобы жильцу было удобно и комфортно в его новой квартире.
Яков Летов: Вы рассматриваете строительный рынок только с положительных сторон. Неужели нет никаких проблем?
Андрей Серсков: Наша самая большая проблема, думаю, коллеги будут со мной солидарны, это человеческие ресурсы. Сегодня очень тяжело найти квалифицированных специалистов, которые будут отвечать всем требованиям. Порой это касается не только профессионализма, но и завышенного ценника за работу. Например, в жилом комплексе «Ярославский» мы решили применить технологию фасадов из декоративного бетона. Мы не смогли найти подрядчиков в нашей стране, чтобы они выполнили их установку за вменяемые деньги. У тех компаний, которые мы нашли, ставка за один квадратный метр фасада начиналась от 20 тысяч рублей. Это просто нереальная цифра. Сейчас мы стали экспериментировать с декоративным бетоном самостоятельно, воспитывать собственных специалистов. У нас уже есть первые положительные результаты. По ним мы должны уложиться в 5-6 тысяч рублей за квадрат. Но это уже не 20.
Мария Дементьева: Кадровый голод, связанный с техническими специалистами и отсутствием качественных рук, дает о себе знать. Пропасть, которая образовалась на рынке труда после 1991 года, сделала свое дело. Тогда все массово побежали учиться на юристов, менеджеров и экономистов. Сегодня все потихоньку возвращается обратно, но не так быстро, как хотелось бы.
Андрей Яцун: Особенно это стало заметно после того, как Челябинск пару лет назад нарастил бешеные темпы строительства, которые продолжают увеличиваться. Иногда бывает такое, что какая-нибудь организация добавит зарплату, и работники с других предприятий всем скопом туда перетекают. Складывается впечатление, что они как суслики, которые стоят и смотрят во все стороны, где лучше, куда бы побежать (улыбается).
Мария Дементьева: Отдельную главу также занимает бесконечный контроль подрядчиков и поставщиков строительных материалов. Каждую партию приходится отправлять на экспертизу, доверять на 100% уже никому нельзя.
Андрей Яцун: Еще смешная ситуация с нормативами всякими. Спроектируешь проект, утвердишь его во всех инстанциях, проходит год, ты вроде собираешься начать стройку, а оказывается, что твои нормативы уже устарели. Меняешь. Месяцев шесть проходит, снова что-то приходится менять. И так до самой сдачи дома в эксплуатацию.
Павел Бегеба: Все наши проблемы – это, по сути, правила игры. Приходится находить выход из любых ситуаций и подстраиваться под любые условия. Жаловаться глупо. Это все равно как начать плакать: почему кому-то можно строить панельки, а кому-то нельзя. Ничего не поделаешь, се ля ви.
Яков Летов: Каким вы видите будущее рынка жилой недвижимости?
Павел Бегеба: У строительных компаний разное будущее. Все строительство происходит стабильно. Говорить о том, что будет какой-то максимальный рост, я не буду. Спад, разве что незначительный. Квартиры для челябинцев – это очень важно. Челябинск – не менее важен. Но ведь есть и другие рынки, и другие города. Если вдруг наш город будет полностью застроен и перенасыщен конкуренцией, то мы просто перейдем в другие регионы. Всегда должны быть пути для подстраховки. В наше время по-другому нельзя.
Очень хорошо, что все и помногу говорят о кризисе. Если раньше мы находились в каких-то розовых очках и витали в облаках, то 2008 год поставил все на свои места. Сейчас люди стали более внимательными. Политика всех компаний выстраивается так, чтобы если вдруг ударит новый кризис, к нему быть готовыми. Даже, если стукнет очередной кризис, мы его переживем и дольщиков не подведем. Вот нашествие зомби или атаку марсиан можем и не потянуть (все смеются).
Мария Дементьева: В будущем нас ожидает судьба Москвы и Петербурга, мы все дальше будем выходить за пределы города. На сегодняшний день это Сосновский район. Сейчас там основная массовая застройка. Перспективы для отрасли в целом только положительные. Если взять отдельно ЮУ КЖСИ, то у нас значительный рост продаж по сравнению с прошлым годом.
Андрей Яцун: Я считаю, что в скором времени отдаленные районы станут более независимыми от центра. Будут создаваться новые рабочие места поближе к строящимся микрорайонам, чтобы людям не приходилось подолгу добираться до работы, торгово-развлекательные комплексы, места для отдыха и прогулок.
Андрей Серсков: Могу только добавить, что в первую очередь нед вижимость – это рынок, а не план, который мы себе ставим. И все зависит от реального покупателя. Если не будет спроса, то исчезнет и наш рынок. Останется только вторичный рынок жилья. Сейчас спрос есть, значит, мы продолжим и дальше строить Челябинск завтрашнего дня.
